Президент Беларуси Александр Лукашенко указом № 410 от 6 августа 2010 года утвердил в новой редакции положение об оценке стоимости объектов. Согласно ему расширен круг заказчиков оценки: в их качестве, помимо юридических и физических лиц, индивидуальных предпринимателей и суда могут выступать органы уголовного преследования или органы, ведущие административный процесс, вынесшие постановление /определение/ о необходимости проведения оценки. Положение дополнено нормой о проведении экспертизы достоверности независимой оценки, которая может быть обязательной и инициативной. Она может быть проведена в случае передачи в ипотеку различных капитальных строений, в том числе законсервированных и не завершенных строительством в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, в случае внесения неденежного вклада в уставный фонд юридического лица.

15 сентября 2010 года белорусские оценщики имели возможность обсудить актуальные вопросы деятельности в рамках конференции, организованной компанией EventMedia. Конференция вызвала живой интерес среди участников. Действительно, оценка имеет достаточно нюансов, начиная от законодательных норм и правил, и заканчивая спецификой работы специалистов с заказчиками.

Открывая мероприятие, юрист Андрей Вашкевич, руководитель судебной практики ООО «Степановский, Папакуль и партнеры», обратил внимание собравшихся на вопросы практического применения оценки в судебных процессах для разрешения спора и для заключения сделок.

Поскольку Андрей Вашкевич имеет практический опыт ведения дела в суде о признании результатов оценки недействительными, он поделился своим видением предмета оценки как такового. По словам Вашкевича, насколько бы ни были объективными критерии, которые выбирает оценщик, исходя из особенности данной деятельности и применяемых методов, оценка сама по себе всегда носит субъективный характер. Специалист по оценке самостоятельно определяет факторы, которые необходимо отобрать. Выбирает факторы, которые, на его взгляд, являются более важными, а какие - менее. Исходя из предмета, любая оценка - это не некая абсолютная величина. Это - средний показатель в рамках определенного диапазона.

- Когда оценщик говорит, что здание стоит миллион долларов, - объясняет Андрей Вашкевич, - то подразумевается, что на самом деле это – плюс-минус 5-20%. И как правило, вокруг этих значений всегда возникают споры. А споры могут быть бесконечными.
В качестве примера был рассмотрен вопрос продажи недвижимости, оцененной в 1 млрд рублей. К примеру, сделка совершена, и деньги перечислены продавцу. Затем в суд обращается заинтересованное лицо с ходатайством о нарушении оценки. В таком случае суд, как правило, назначает повторную оценку. В случае, если ее результаты отличаются от первоначальных значительно, понятно, что это является поводом для дальнейшего судебного разбирательства. Другое дело, если обе оценки отличаются ненамного и лежат, в общем-то, в рамках погрешностей.

Например, пусть по результатам проверочной оценки здание стоит не 1 млрд, а 1,1 млрд рублей. Тут возникает резонный вопрос – можно ли считать первоначальную оценку недействительной и каковы последствия такого решения?

- Если считать ли сделку недействительной, – рассуждает Андрей Вашкевич, – тогда нужно расторгать договор, а деньги возвращать. Говорить о доплате в такой ситуации сложно, поскольку если оценка признается недействительной, то вся сделка должна считаться недействительной. Законодательно не определено, в каких границах действовать.

Кроме того, Андрей Вашкевич обратил внимание специалистов по оценке на тот факт, что оценщик не отвечает за убытки, вызванные недостоверностью при подаче исходных данных. При этом вопрос о том, какие данные предоставил заказчик, и мог ли оценщик самостоятельно определить недостоверность этих данных, исходя из своих профессиональных знаний и умений, остается открытым.

- Например, был неверно указан размер земельного участка и право заказчика на земельный участок, - объясняет Андрей Вашкевич. - Или при осмотре здания не были учтены скрытые недостатки. Поэтому оценщик должен очень подробно документировать поступающие от заказчика данные, что будет иметь определяющее значение для суда.

Следующий спикер, Николай Трифонов, Председатель Белорусского общества оценщиков, остановился на основной проблеме, с которой сталкиваются оценщики. Поскольку далеко не все люди разбираются в оценке как таковой и ее специфике. Николай Трифонов подчеркнул, что исходя из сложности оценочной деятельности, необходимо соблюдать ее жесткое регулирование. Законодательно обязательное регулирование установлено, однако для улучшения уровня качества оценочной деятельности необходимо ввести и другой вид регуляции – стандартизацию оценочной деятельности.
Стандартизация оценочной деятельности будет означать, по словам Николая Трифонова, ряд стандартов и норм, определяющих некий уровень, ниже которого оценщикам опускаться будет нельзя.

Разумеется, есть еще и дополнительный, более жесткий вид регулирования оценочной деятельности – саморегулирование. В этом случае профессионалы объединяются в объединения и накладывают более жесткие требования на оценку. По мнению Николая Трифонова, именно саморегулирование позволит оценщикам достичь наиболее качественных результатов.

Николай Трифонов остановился и на вечных спорах оценщиков – насколько необходим личный осмотр объектов оценки при наличии достаточной документации на них.

- Если есть на что смотреть, то лучше выезжать и смотреть, - заметил Николай Трифонов. - Хотя бы для того, чтобы понять, что данный объект действительно существует. Во время осмотра, как правило, замечаются расхождения между документами и описанием и самим объектом, что также влияет на качество оценки, - заключил спикер.

Следующий докладчик, Андрей Павлышко, директор международной консалтинговой компании Colliers International, рассказал о том, что же ждет иностранный инвестор от оценщика.

Сегодня привлечь иностранного инвестора в нашу страну непросто. Этот вопрос комплексный, увязанный с большим количеством возможных рисков. Но один из важных моментов в начальной стадии работы потенциальным инвестором – это необоснованное завышение стоимости предлагаемых проектов. Андрей Павлышко рассказал, что известна практика, когда отдельные белорусские заказчики практикуют тендер среди местных оценщиков. Выигравшим этот тендер признается не оценщик, предложивший наименьшую цену и сроки за свои услуги, а тот, чья оценка стоимости объекта заказчика будет иметь максимальное значение.

Парадокс ситуации заключается в том, что серьезный зарубежный инвестор, приходящий в нашу страну, по словам Андрея Павлышко, такую оценку использовать не будет. Она сразу отпугнет его от продолжения работы по изучению возможностей инвестирования. Сегодня для увеличения интереса инвесторов к белорусским проектам оценщик может внести свою маленькую лепту и качественно подойти к своей работе, нацеливаясь не на формальный процесс оценивания, а на качественный результат.

Также Андрей Павлышко отметил, что самим оценщикам не стоит фокусироваться исключительно на оценке объектов. Имея полную информацию о рынке и зная, как правильно должны быть спроектированы хорошие с точки зрения денежного потока объекты, оценщики имеют дополнительные возможности для расширения своего бизнеса. Кроме собственно оценки они могут оказывать инвесторам содействие в таких вопросах как анализ осуществимости проектов (feasibility study), участвовать в разработке концепций объектов, рассчитывать стоимость предполагаемого будущего объекта на разных стадиях его реализации, выполнять анализ затрат на разных стадиях реализации проекта, выполнять прогноз финансовых потоков и многое другое.
- Например, специалист может дать чёткое заключение, что заложенная в проекте планировка этажей здания не сможет дать максимальный денежный поток от аренды за счет того, что она не будет востребована рынком, т.к. не будет арендаторов, способных занять эти помещения после окончания строительства, - говорит Андрей Павлышко. – И предложить изменить проектные решения таким образом, чтобы на выходе девелопер получил качественный коммерческий объект. Если оценщик работает на рынке и в рынке, то он знаком с такими нюансами и способен оказывать дополнительные консультационные услуги. Но в любом случае профессиональный оценщик должен соблюдать независимость и обосновывать все свои заключения исходной информацией, ссылками на надежные источники, расчетами соответствующими принятым стандартам оценки.

В следующем выступлении судья Хозяйственного суда Татьяна Миколенко вернулась к вопросу юридических споров, связанным с оценкой.

Законодательство никак не обязывает собственника продавать объект по минимальной цене. Обычно продавец и покупатель привлекают оценщика, и если оценка устраивает обоих, сделка заключается. Заявлять впоследствии, что оценка недостоверна, в таком варианте, по мнению Татьяны Миколенко, - это значит сталкиваться с риском предпринимательской деятельности.

Однако возможен вариант, когда продавец и покупатель заказывают каждый свою оценку и берут из них среднюю для сделки. В этом случае покупатель и продавец должны договориться между собой о способе, которым будет произведена оценка. И уж если сделка состоялась, и договор исполнен, то в дальнейшем, в судебном порядке признать оценку недостоверной – видится спорным.

- На сегодняшний день дела, касающиеся недостоверной оценки (а их несколько), приостановлены, - пояснила Татьяна Миколенко. - Суд должен провести экспертизу, и что будет дальше, мы не можем предсказать. Дело в том, что в суде, в котором стороны не согласны с результатами оценки, проверить последнюю можно только через такого же оценщика, но который имеет лицензию на судебно-экспертную деятельность. И если для обычного оценщика его деятельность - это просто получение дохода, то у эксперта – это уголовная ответственность за недостоверную оценку или умышленную оценку.

Однако Татьяна Миколенко отметила, что подобных дел - единицы.

В заключение - остановимся на выступлении заместителя директора УП «Белпромоценка» Елены Шевчик, которая подняла тему особенностей оценки «незавершенки».
Елена Шевчик отметила, что на сегодняшний день оценка объектов незавершенного строительства происходит таким образом: определяется процент их готовности, начисляется физический износ и определяется стоимость - на базе аналогов в качестве законченного строительства.

- Как правило, стоимость выполненных работ оценщики берут из документов, предоставляемых заказчиком, - заметила Елена Шевчик. - Но так как наше предприятие занимается не только оценкой, но и судебной экспертизой в области строительства, мы знаем, что 80% всех споров в строительстве - это споры об объемах выполненных работ.

Дело в том, что, по словам Елены Шевчик, документы в 80% случаев не отражают реальный объем выполненных работ. В данной ситуации оценщики должны руководствоваться здравым смыслом. Белпромоценка нашла здесь свой выход.

- У нас осмотр здания проводят инженеры, которые аттестованы специальными органами, - пояснила Елена Шевчик. - Они готовят ведомость дефектов и смету по их устранению. Мы не берем в расчет предоставленные документы, потому что, как правило, стоимость работ в них завышена. Мы сами устанавливаем стоимость выполненных работ.

Помимо данных докладов, которые были основными, в рамках конференции были обсуждены и другие практические вопросы, интересующие специалистов по оценке. Участники имели возможность обсуждения ситуаций и общения в кулуарах со своими коллегами. В любом случае, специалистам в любой отрасли, немаловажно знать об опыте других участников рынка, и о том, как те справляются с возникшими сложностями. Подобные мероприятия очень полезны в данном плане.

Автор: Вячеслав Быковский

Источник: infobank.by