Продавцы избавляются от квартир, пока цены окончательно не упали

Вторую неделю подряд аналитический центр Realt.by наблюдает активное падение цен на фоне стремительного роста количества предложений. Похоже, что продавцы стараются "запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда" и как можно быстрее реализовать свои квартиры по старым ценам, пока они окончательно не рухнули.

При этом тактика "придержать квартиры до лучших времен" не сыграет продавцам на руку: если цены достигнут дна, то еще не скоро вернутся на прежний уровень. Об этом свидетельствует динамика изменения стоимости квадратного метра за минувшие годы. Как видно на графике, уровень цен на жилье конца 2008 года так и не вернулся на рынок купли-продажи квартир, а следующий пиковый показатель датирован октябрем 2013 года: тогда цена достигла $1840 за кв. м, более или менее приблизившись к докризисной планке лишь спустя 5 лет.

О том, как действуют продавцы на пороге падения цен, и почему достаточно инертный рынок купли-продажи жилья так стремительно реагирует на экономическую ситуацию в стране, мы спросили представителей столичных агентств недвижимости.

Павел Астапеня, директор АН "Эксперт":

- По моим наблюдениям, подавляющее количество продавцов все еще живет ценами 2013 года, не учитывая экономическую ситуацию в стране. На сегодняшний день активно продается только жилье экономкласса: здесь продавцы достаточно лояльны к покупателям, идут на торг и не живут иллюзиями.

В настоящий момент стоимость однокомнатных квартир установилась на уровне $50-55 тыс., двухкомнатных - в диапазоне $60-65 тыс. Это нормальная рыночная цена, в течение следующего полугодия она существенно не снизится. И покупатели это прекрасно понимают: они не склонны ждать у моря погоды.

То стремительное падение, которое мы сейчас наблюдаем, не является последствием текущей экономической ситуации в стране. Скорее, это быстрое приближение цены предложения к цене реальных сделок. Между ними давно нет равенства. Поэтому текущее снижение цен - это запоздалая реакция на ситуацию, которую мы наблюдали в течение 2014 года. Отреагировать на новый кризис продавцы еще не успели. То есть фактически они следуют за рыночными ценами с опозданием в один шаг.

Сведения агентства недвижимости "Час Пик" совпадают с данными аналитического центра Realt.by: на протяжении января наблюдается падение цен на фоне увеличения количества предложений.

Тимофей Лобановский, директор АН "Час Пик":

- Я бы не назвал это попыткой избавиться от квартир, пока цены не достигли дна. Ведь доля игроков рынка, для которых характерно такое поведение, совсем невелика. Подавляющее большинство покупателей и продавцов руководствуются лишь своими текущими интересами: если им нужно купить квартиру - они ее покупают, нужно продать - продают. Увеличение предложения обусловлено уменьшением количества сделок. Покупатели уже не могут приобретать жилье по сегодняшним ценам. Собственники еще не готовы идти на уступки.

К сожалению, многие продавцы опаздывают в принятии решения уменьшить стоимость. Когда можно продать за 100 тыс., они просят 105. Через месяц созревают для 100 тыс., но покупатель уже не готов платить дороже 95 тыс., и так далее. Должен предупредить, что те продавцы, которые пойдут на снижение цен с месячным опозданием, по итогу только проиграют. Такую ситуацию мы наблюдаем каждый кризисный период. На данный момент на рынке осталось крайне мало покупателей с "чистыми" деньгами. Белорусский потребитель сегодня способен в основном на обмен и размен квартир с доплатой.

Делать далеко идущие выводы, исходя из текущей ситуации, - дело неблагодарное, ведь в любой момент она может поменяться в зависимости от социально-экономических решений руководства страны. В любом случае, локомотивом цен на "вторичку" выступает ценообразование в строительстве. Там, конечно, есть возможность немного подвинуться, но существенного падения мы не ожидаем.

Сегодняшние сделки на "вторичке" проходят по ценам ниже рекламных предложений. Месяц-полтора - и кривая в графиках стоимости квадратного метра выпрямится. Думаю, наступает удобное время для покупки жилья. Да, цены могут еще немного снизиться: на 5% от уровня реальных сделок, да и то не факт. Едва ли покупатель выиграет много денег, дожидаясь, пока цены достигнут дна.

По данным агентства недвижимости "Твоя Столица", объем предложения на рынке купли-продажи жилья стремительно увеличивается. При этом продавцы воздерживаются от снижения цен, не принимая во внимание, что стоимость реальных сделок за последний месяц упала почти на 4%.

Светлана Куделко, заместитель директора по продаже жилья на вторичном рынке АН "Твоя Столица":

- Отсутствие кредитов и увеличение курса доллара по отношению к рублю повлияло на покупательскую активность, она существенно снизилась. Но делать выводы по результатам января было бы опрометчиво: речь идет о посленовогоднем периоде, по результатам которого мы ежегодно наблюдаем снижение покупательской активности. Тем не менее количество сделок упало даже по сравнению с уровнем января прошлого года.

Спрос сместился в сторону недорогого жилья. Лучше всего в январе продавались одно- и двухкомнатные квартиры, приобрели популярность районы с дешевым жильем.

На сегодняшний день продавцы готовы уступить до 5% от стоимости жилья. Это не очень большая скидка с учетом экономических событий, которые мы наблюдали на пороге 2015 года. Тогда многие аналитики предсказывали падение цен на 10-20%, но этого не случилось. А причина, на мой взгляд, кроется в том, что спрос сместился в сторону самого дешевого сегмента жилья, а оно так резко не дешевеет. Квартиры высоких потребительских качеств имеют больший резерв для удешевления.

Мне кажется, было бы неуместно сравнение нынешней ситуации с кризисом 2009 года. Тогда цены были сильно перегреты, поэтому за 20-процентным снижением курса рубля последовало такое же снижение цен на "вторичку". Сегодня ситуация совершенно иная. Весь 2014 год мы пережили без доступных кредитов на жилье, цена квадратного метра на протяжении года держалась на одном и том же уровне. Это говорит о том, что цены более или менее приближены к рынку. Поэтому снижение стоимости жилья в масштабах падения курса рубля оказалось совсем незначительным.

Тем не менее на рынке существует достаточное количество предложений, цены по которым реально завышены: среди продавцов бытует мнение, что к середине года цены поднимутся. Но для этого нет никаких предпосылок. Я бы посоветовала продавцам либо подумать о снижении цен, либо отложить продажу до лучших времен, но ни в коем случае не рассчитывать на чудо. На сегодняшний день предложение значительно превышает спрос, и покупатель имеет реальную возможность диктовать правила игры.

Напомним, действительно первыми отреагировали продавцы жилья экономкласса, снизив цены на хрущевки до 45 тысяч.

Автор: Анна Копричева

Источник: Realt.by

Рынок коммерческой недвижимости ждет стагнация

Рынок коммерческой недвижимости Беларуси, во всех его сегментах, в ближайшие годы ждет стагнация, если не принять ряд последовательных мер, К такому выводу пришли аналитики Colliers International в Беларуси.

Как отмечают аналитики, сейчас на рынок коммерческой недвижимости Беларуси оказывают влияние два основных негативных фактора. В первую очередь это девальвация белорусского рубля и общая финансовая нестабильность в стране.

По мнению специалистов Colliers International, рост предложения новых площадей во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, снижение курса национальной валюты, которое произошло в декабре 2014 года и январе 2015 года, приведет к заметному падению ставок арендной платы. В зависимости от сегмента в 2015 году ставки аренды снизятся на 10-20% к уровню 2014 года.

Вторым фактором, который оказывает и будет оказывать негативное влиянием на рынок коммерческой недвижимости, это привязка ставок к евро.

Если вспомнить далекий 1996 год, то тогда ставки аренды для государственной собственности были привязаны к долларам. Тогда рынка коммерческой недвижимости, как такового, в Беларуси просто не существовало. Он лишь начинал формироваться. В начале 2000- годов, когда евро начал активно вливаться в мировые активы, на уровне правительства было принято решение привязать базовые ставки аренды государственной собственности к евро. При этом даже частники, хоть и не обязаны были идти следом, но отчасти по аналогии, а отчасти в связи с растущим курсом евро, также перешли на европейскую валюту. Какое-то время это было вполне оправдано. Использовать для расчетов эффективности проекта базовую величину, которая рассчитывалась в белорусских рублях, было весьма проблематично, в то время как привязка к евро позволяла относительно точно оценить потенциал проекта, в особенности для иностранных инвесторов.

Однако 2014 год принес неприятные сюрпризы рынку коммерческой недвижимости Беларуси не только девальвацией белорусского рубля, но и евро. Если на начало 2014 года кросс-курса EUR/USD составлял 1,37, то на начало 2015 года всего 1,14. При этом все финансовые эксперты в один голос утверждают, что евро и дальше начнет терять в весе по отношению к доллару. Дно ожидается к 2017 году, когда доллар уже будет дороже евро на 5-10%. Лишь после этого, по данным аналитической отчетности Deutsche Bank, кросс-курс EUR/USD опять начнет расти и установится на уровне 1,10.

Этот прогноз построен на основе данных Международного валютного фонда, согласно которым доля мировых долларовых резервов увеличилась с 61% в 2013 году до 62,3% в 3 квартале 2014 года в то время, как доля евро резервов уменьшилась почти на 2% за аналогичный период. Кроме того, мировые национальные банки в последнее время стремятся диверсифицировать международные резервные активы в сторону увеличения доли доллара и уменьшения евро, чтобы повысить надежность собственных инвестиционных портфелей, что свидетельствует о подорванном доверии к евро и укреплении американской валюты. Этому способствует и быстрый рост ВВП США в 2014 году на фоне снижения роста либо вовсе отрицательного его значения в странах еврозоны, Японии, Китая и прочих стран.

"В следствие снижения кросс-курса EUR/USD и в условиях особенностей рынка недвижимости Беларуси доходность инвестиций в недвижимость будет снижаться. Это, как и факт финансовой нестабильности, станет серьезным барьером для входа новых инвесторов на белорусский рынок. Уже сейчас под угрозой находятся запланированные, но не принятые в работу проекты, равно как и существующие, чье финансирование стало проблематичным", - отмечают аналитики Colliers International в Беларуси.

По мнению экспертов, нисходящая динамика прибыльности в целом на белорусском рынке недвижимости, с небольшой долей диверсификации по сегментам, требует принятия последовательных эффективных мер.

Ведь при снижении кросс-курса на 7-8% текущая доходность инвестиций может снизиться на 1% годовых в офисном и складском сегментах, до 2,5% в сегменте торговли. При изменении кросс-курса с 1,33 до 1,25 валовый арендный доход падает на 15-20%.

Как отмечают аналитики Colliers International в Беларуси, чтобы избежать стагнации рынка и сделать его снова привлекательным для инвестиций, необходимо в качестве основы для ставок аренды рассмотреть возможность привязки к доллару, а не к евро. Это позволит для банков и кредиторов избежать рискованных проектов и минимизировать риски проблемных активов. Девелоперам это даст возможность минимизировать валютные риски, а также избежать чрезвычайной потери доходности по проектам, а значит, обслуживать кредиты. Не останутся обиженными и арендаторы, так как стабильная доходность девелоперов позволит избежать кризиса предложения и, как следствие, последующего роста арендных ставок.

Автор: Александр Надишин

Источник: Ежедневник

Сдающих "льготные" квартиры будут штрафовать на 4-30 базовых

Фактически поставлена точка в давно обсуждаемой теме: как наказывать хитрых граждан, которые построили жилье с 1-5-процентными кредитами ради дополнительного заработка.

Еще в 2012-м президент, обсуждая очередь нуждающихся, заявил: "Сдал в аренду - заберите у него квартиру! А то у него есть где жить, а мы ему, государство, еще вторую квартиру построили, он ее отдает под найм и зарабатывает по 200, 300, а то и 500 долларов в месяц в Минске".

Тогда же риелторы отмечали: 10-15% квартир, которые сдаются в столичных новостройках той же Каменной Горки, были построены за льготные кредиты.

Испуганные владельцы такого жилья на добрых полгода прекратили сдачу жилья, из-за чего аренда квартир в Минске существенно подорожала. Но постепенно люди расслабились, стали снова, без официальных договоров, заселять квартирантов.

В 2013-м стало окончательно ясно, что никто забирать квартиры не будет. И что когда-нибудь за сдачу будут просто штрафовать – но это еще когда…

И вот на Национальном правовом интернет-портале pravo.by опубликованы поправки в Административной кодекс.

Статья 23.86 называется "Нарушение порядка предоставления жилых помещений, построенных (реконструированных) или приобретенных с привлечением льготного кредита, по договору найма или аренды".

Из части первой следует: "Предоставление гражданином жилого помещения (его части), построенного (реконструированного) или приобретенного с привлечением льготного кредита, по договору найма жилого помещения частного жилищного фонда или по договору аренды жилого помещения до полного погашения льготного кредита без разрешения соответствующего местного исполнительного и распорядительного органа, когда в соответствии с законодательными актами требуется такое разрешение, – влечет наложение штрафа в размере от четырех до тридцати базовых величин (при базовой в 180 тысяч – от 720 тысяч до 5 млн 400 тысяч рублей. - TUT.BY).

За то же деяние, совершенное повторно в течение одного года после наложения административного взыскания, - штрафа от 30 до 50 базовых (до 9 млн - TUT.BY).

Следует обратить внимание: запрещено сейчас сдавать не только квартиры в "льготных" новостройках, но и "части квартир" - то есть комнаты – до полного погашения задолженности по льготному кредиту.

Для сравнения: средняя цена аренды однокомнатной квартиры в новостройке в той же Каменной Горке – 4-5 млн рублей в месяц, это 48-60 миллионов в год. Так что обладатели "дополнительных" квартир, построенных за льготные кредиты, надо полагать, могут постараться погасить задолженность в ближайшее время, чтобы дальше зарабатывать на сдаче без угрозы совершить административное правонарушение.

Автор: Наталья Литовская

Источник: TUT.BY

Льготные кредиты: не жильём едины…

У среднестатистического белоруса, когда он слышит словосочетание «льготный кредит», сразу возникает ассоциация с квартирой где-нибудь в районе Каменной горки, которая «досталась» по цене ниже рыночной. Ежемесячным платеж по кредиту, естественно, через пару лет будет едва больше стоимости проездного.  

Между «льготным кредитом» и «почти даром» многие уже давно поставили для себя знак «равенства». Но льготные кредиты не ограничены только финансированием строительства, как многие ошибочно считают. Есть и другие программы льготного кредитования, которые может использовать население.

Итак, что же мы понимаем под словосочетанием «льготный кредит»? В широком смысле - это целевая государственная программа, направленная на финансирование тех или иных важных сфер жизнедеятельности. И конечно, любой льготный кредит – целевой, это означает, что его можно использовать только для тех целей, на которые он выдан.

Мы преднамеренно «обойдем» льготное кредитование строительства или покупки жилой недвижимости, потому что про это направление многое написано и рассказано, а вот про иные льготные линейки население знает немного. Сейчас Беларусбанк осуществляет льготное кредитование по следующим направлениям:

1. Кредит на ЭКО. Он предоставляется в размере до 300 базовых величин (до 45 млн белорусских рублей по состоянию на май 2014) сроком на 5 лет. Ставка - 50% от ставки рефинансирования, сегодня это 11,25%. Существует возможность отсрочки платежа.

2. Кредит на обучение в ВУЗе на платной основе. Ставка по кредиту составит 50% от ставки рефинансирования (11,25%). Но сумма кредита составит не более 70% от стоимости обучения. При выполнении определенных условий, платежи по кредиту будут производиться после окончания ВУЗа, но проценты погашаются уже со следующего месяца после получения кредита.

Несладко придётся тому, кого отчислят. Кредит придётся вернуть в течение года с пересчётом процентов за пользование.

3. Кредит выпускникам, отрабатывающим распределение после окончания ВУЗа не по месту своего прежнего жительства. Размер кредита не должен превышать 15-кратного размера прожиточного минимума (около 17 млн белорусских рублей). Выдаётся он на 5 лет. Оплата за пользование составляет 25% от ставки рефинансирования (5,625 %).

4. Льготный кредит на капитальный ремонт и реконструкцию жилых помещений, строительство инженерных сетей, возведение хозяйственных помещений и построек. Данный кредит доступен только жителям населённых пунктов с численностью до 20 тысяч.

Опять-таки, в этом случае кредитование осуществляется только «по спискам», утверждёнными райисполкомами. Срок кредита (он выдается под 3%) составляет 10 лет, а размер – до 90% от стоимости проводимых работ, но не более 45 млн белорусских рублей.

5. Еще одним интересным примером льготного кредитования является кредитование при газификации.

При соблюдении сложной процедуры попадания в списки перечень затрат на выполнение работ предоставляется в банк не позднее, чем за месяц до начала работ. А вот вопросы включения в списки льготного кредитования относятся к компетенции исполнительных и распорядительных органов.

Льготные кредиты на газификацию предоставляются гражданам в белорусских рублях в безналичном порядке. Размер кредита будет не больше 70% от суммы работ по газификации. Процент за пользование - всего 3% годовых.

Если иные льготные программы можно объяснить социальной направленностью, то, как рассказал нам один из бывших сотрудников банка, комично выглядят получатели кредитов на газификацию, которые, имея частные дома с жилой площадью более 200 метров, получают кредит под 3% годовых. Владельцев таких «хоромов» отнести к «малоимущим» гражданам никак не получится, даже с натяжкой, хотя с другой стороны закон равен для всех.

Практика показывает, что льготное кредитование – является своеобразным средством поддержки тех или иных важных для государства процессов. А рядовые белорусы перед тем, как начать что-то делать, могут попытаться обратиться в банк за кредитом под «небольшие» проценты. А вдруг и они попадут в список «льготников»…

Источник: Инфобанк