Что такое жилищные облигации и сможет ли этот инструмент полноценно заменить более привычное долевое строительство жилья? Об этом в интервью «EJ:Недвижимость» рассказала директор агентства недвижимости «Ассистанс Хэлс» Римма Лапцевич.

Скоро исполнится месяц, как рынок долевого строительства в Беларуси живет по новым правилам: 26 октября вступил в силу указ №324 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов».

Пожалуй, основное изменение в привычной схеме работы строительных компаний и дольщиков заключается в том, что теперь договоры долевого строительства подлежат госрегистрации местными органами власти, выдававшими разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. Только после этого дольщик может перечислять деньги застройщику, а последний обязан на каждый многоквартирный дом открывать спецсчет.

Кроме того, указом внесены некоторые изменения в ценнообразование. Например, застройщики получили возможность указывать стоимость квадратного метра в иностранной валюте. Правда, при этом их обязали оставлять сумму неизменной в течение всего периода стройки. А для компаний, фиксирующих договорную стоимость строительства в национальной валюте, напротив, узаконили право менять договорную стоимость в течение всего периода строительства объекта.

Конечно, это далеко не все новшества, коснувшиеся рынка «долевки», однако, так или иначе, многие пункты указа вызвали у строительных компаний множество вопросов. И дабы не вступать в лишние дискуссии и сохранить место на рынке, многие застройщики уже объявили о том, что переходят на жилищные облигации. О том, что это за инструмент и как он сегодня работает на белорусском первичном рынке жилья, «EJ:Недвижимость» рассказала Римма ЛАПЦЕВИЧ, директор агентства недвижимости «Ассистанс Хэлс».

– Стоит ли называть этот инструмент «новым» – большой вопрос, потому что рынок облигаций на рынке недвижимости Беларуси существует уже 10 лет. Многие компании, например ООО «Карпович» и другие, давно начали использовать жилищные облигации.

– Расскажите, пожалуйста, что же такое жилищные облигации?

– Жилищная облигация – это ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера площади жилья. Она имеет номинальную стоимость в белорусских рублях и эквивалент, выраженный в квадратных метрах, срок обращения и дату погашения. Купив одну облигацию, вы становитесь собственником 1 кв. метра жилой площади в конкретном доме. Жилищные облигации выпускаются в бездокументарной форме – грубо говоря, их нельзя потрогать, получить на руки – и хранятся в депозитарии, обслуживание которого застройщик, как правило, оплачивает сам, без привлечения средств покупателей.

Выпускает жилищные облигации застройщик-эмитент. При этом он должен иметь отведенный земельный участок под жилищное строительство и необходимую проектную документацию. Объем выпуска жилищных облигаций эквивалентен общей площади запланированного к вводу жилья и не может ее превышать.

– И как работает этот инструмент на практике?

– Сначала с застройщиком заключается соглашение на строительство квартиры. В нем прописывается номер квартиры, этаж, площадь. Как и в договоре долевого строительства, застройщик обязуется построить квартиру, сдать ее в эксплуатацию и передать покупателю по передаточному акту. Единственное отличие: все эти обязательства появляются после заключения договора купли-продажи облигаций, эмитентом которых является застройщик. Кстати, если раньше можно было покупать жилищные облигации без предварительно заключенного соглашения с застройщиком, сегодня это невозможно.

После заключения договора купли-продажи облигаций ценные бумаги в количестве, эквивалентном метражу строящейся квартиры, оплачиваются, и застройщик получает деньги. Затем строительная компания обязана перевести выкупленные облигации на счет купившего их физлица, открытый в депозитарии.

– На любом ли этапе строительства дома можно приобрести жилищные облигации и предусматривается ли застройщиком рассрочка на их приобретение?

– Заключить договор с застройщиком можно на любом этапе. При этом, конечно, многие застройщики хотят стопроцентную оплату квартиры, так как облигации в нашей стране выпускаются в основном в белорусских рублях, и, соответственно, договора заключаются в белорусских рублях. В случае же рассрочки строительная компания может предусмотреть индексацию суммы при проведении ежемесячных платежей.

При этом если человек выкупает 100% облигаций, то он может быть уверен, что к уже оплаченной им стоимости квартиры застройщик ничего не добавит. Здесь не существует никаких лазеек: квартира 70 кв. метров – это 70 облигаций. И обосновать оплату дополнительной суммы юридически невозможно.

– А можно ли получить банковский кредит на покупку жилищных облигаций?

– С жилищными облигациями до сегодняшнего дня работали только два банка: «Белинвестбанк» и «БПС-банк», нынешний «БПС-Сбербанк». Они достаточно активно выдавали кредиты на эти цели и готовы выдавать их сегодня. Но, честно говоря, из-за высоких процентных ставок сейчас спрос на кредитование, в том числе и на приобретение жилищных облигаций, упал.

– Для нуждающихся в улучшении жилищных условий какие-то льготы этот инструмент предусматривает?

– Раньше существовало льготное кредитование в этих же двух банках – процент на кредит для людей, которые приносили справку о том, что стоят в очереди на жилье, был несколько ниже. Это было в «Белинвестбанке» и «БПС-банке». На сегодня эти льготные кредитные линии приостановлены. При этом, например, «Беларусбанк» не выдавал кредиты на жилищные облигации своим клиентам. Поэтому у людей иногда возникал вопрос: почему так мало банков выдают кредиты под облигации?

– И почему же?

– На мой взгляд, пока для них этот инструмент не очень понятен и особого желания разобраться в нем у банков не возникало.

– А насколько он понятен и интересен потребителям? Есть ли спрос на жилищные облигации или люди все еще настороженно относятся к этому инструменту?

– Есть спрос на недвижимость. А инструмент, если он законный, не имеет по большому счету значения. Когда приходят люди, которые говорят о том, что не понимают чего-то, мы их консультируем. И в моей практике не было такого случая, чтобы человек, решивший построить квартиру в конкретном доме, отказался от нее только из-за того, что застройщик работает с жилищными облигациями, а не с долевым строительством.

– Дают ли жилищные облигации какие-то дополнительные преимущества потребителям?

– Наверное, главный приятный момент для покупателей – это возможность реализовать жилищные облигации на вторичном рынке ценных бумаг. Став собственником облигаций, вы получаете возможность совершенно законно продать свою квартиру в ценных бумагах на любом этапе строительства. Жилищные облигации выставляются на продажу, и, когда находится покупатель, физлица договариваются о стоимости. После этого продавец расторгает договор с застройщиком, а покупатель заключает новый договор, в котором он обязуется у первого собственника купить облигации. Как только он их покупает, все обязательства по квартире застройщик несет уже перед новым собственником ценных бумаг. В долевом же строительстве переуступка прав на квартиру разрешена только близкому родственнику.

Если же, например, вы решили не выходить из строительства, а купить у застройщика квартиру в этом же доме, но большую по метражу, у компании можно докупить облигации.

– Надо ли платить какие-либо налоги с приобретения жилищных облигаций?

– Только при их продаже на вторичном рынке уплачивается подоходный налог с заработка.

– Насколько безопасен этот инструмент с точки зрения потребителя?

– Чтобы выпустить облигации, застройщик обязан обеспечить надежность выпуска. Поэтому у владельцев жилищных облигаций есть надежный гарант сохранности их средств: в лице страховой компании или банка либо залога имущества самой строительной компании или ее поручителя, которые отвечают по обязательствам застройщика в случае их невыполнения. Покупателю будет компенсирована стоимость облигаций. С этой точки зрения жилищные облигации более безопасны, чем долевое строительство, которое сегодня не страхуется.

– С помощью облигаций у нас можно строить только жилье?

– Не обязательно. Тогда ценные бумаги называются не жилищные облигации, а просто облигации. С их помощью можно приобрести, например, административные помещения, встроенные на первых этажах жилых домов, или машиноместа. Это достаточно гибкий инструмент.

– Почему же он так и не стал достаточно популярным за 10 лет?

– Думаю, строительные компании были не готовы работать с облигациями. Им просто по инерции нравилось пользоваться более привычными договорами долевого строительства. Сейчас, после выхода указа №324, застройщики более серьезно задумались о том, что пора менять инструмент на более простой. Если до этого с жилищными облигациями работало не более 15% рынка новостроек, то теперь эта доля существенно увеличится.

– Смогут ли в будущем жилищные облигации полностью вытеснить «долевку» с первичного рынка?

– С точки зрения законодательства у нас существует три возможности строительства жилья: ЖСК, долевое строительство и жилищные облигации. Все эти три формы законны, и все они будут работать.

На сегодня жилищные облигации в плане выстраивания отношений между застройщиком и потребителем гораздо проще «долевки». Поэтому вполне возможно, что этот механизм станет более активно применяться. Я вижу, что к этому и идет сегодня ситуация на рынке. Если, конечно, ничего не изменится.

– На цены популяризация такого инструмента может повлиять?

– По моему мнению, практически нет. На цены влияют спрос и предложение. Вот если предложение уменьшится – а ведь сегодня говорят, что есть планы ограничить строительство жилья в Минске, – тогда, соответственно, вырастет и стоимость квадратного метра.

Источник: Ежедневник