Во время работы III Международной научно-практической конференции «Экономика, оценка и управление недвижимостью и природными ресурсами», которая прошла в БГТУ, эксперты были единодушны в том, что достигнуть уровня развитых стран можно только в том случае, если в Беларуси будет создана система соответствующих институтов, которые позволяют капитализировать имущество граждан и предприятий. То есть необходим механизм трансформации имущества в капитал.

Доцент кафедры организации производства и экономики недвижимости БГТУ, кандидат экономических наук, Владимир Валетко, ссылаясь на латиноамериканского экономиста Эрнандо де Сото, обратил внимание участников конференции на то, что «процесс создания капитала из имущества на самом деле очень сложен и не формализован. Жители западных стран живут даже не осознавая насколько у них создана та система институтов, которая позволяет имущество трансформировать в капитал, и соответственно в финансовые активы, чтобы содействовать тем самым развитию экономики, ее реструктуризации и т.д.». В Беларуси же, как справедливо отметил В. Валетко, «с одной стороны, в части регистрации собственности созданы те формальные институты, которые содействуют этому процессу, но с другой стороны, данные о развитии в нашей стране ипотеки свидетельствует, что это не  работает».

На вопрос, какие еще институты следует создать в Беларуси, чтобы имущество граждан и предприятий трансформировать в капитал и в финансовые активы, ответил Сергей Шавров, который руководил до недавнего времени Национальным кадастровым агентством и являлся ключевой фигурой создания автоматизированной информационной системы по сделкам с имуществом, а в настоящее время работает зам. директора Института ППС Минсвязи РБ.

Как отметил этот авторитетный эксперт в области регистрации недвижимого имущества и земельного права, во-первых, «еще лет 7 тому назад я говорил, – зачем нам такое обилие вещных прав на землю? Надо оставить только те права, которые есть на рынке».

Во-вторых, по мнению Шаврова, «в Беларуси абсолютизировано право собственности на землю. В Беларуси считают, что, если ты получил право собственности на землю, то ты можешь не пускать никого, например, собирать грибы в лесу. Возьмем ту же Швецию, где в законе написано, что собственник участка, на котором произрастает лес, не имеет такого права не пускать в этот лес всех тех, кто хочет собирать там грибы. Но в свою очередь в этом же законе имеется и уточнение, там конкретизировано, что тот, кто пришел собирать в лес грибы не может поставить палатку ближе, чем 200 метров от дома собственника, и образно говоря – не может ночью орать там песни пьяным голосом. Подобные разъяснения и ограничения должны присутствовать и у нас».

По мнению эксперта, «землю лучше передавать в собственность с учетом всех этих обстоятельств. Чтобы собственник не причинял вреда другим людям. Право собственности на землю не значит, что его нельзя ограничить, точно также как другое право. Это должно регулироваться законодательством. То есть, было бы не плохо землю при соответствующих ограничениях законодательства просто отдавать в частную собственность».

В-третьих, по мнению Сергея Шаврова, «надо развивать в Беларуси ипотеку. Но для этого нужно сначала определиться: что же понимать под недвижимым имуществом? В некоторых странах, к примеру, в той же Швеции, под недвижимым имуществом понимается сам земельный участок. И ничего больше. Потому что, все остальное считается приложением к земельному участку. Там земельный участок покупается и продается с тем, что на нем стоит. Вот если так будет и у нас, то тогда получит развитие ипотека».

Наконец, по мнению Сергея Шаврова, «если собственность на землю появилась, то не стоит тратить время на техническую инвентаризацию. Техническая инвентаризация сегодня в Беларуси занимает 50% доходов организаций по государственной регистрации и доходы людей она тоже снижает значительно. Если у организации есть производственные корпуса, то надо заплатить миллионы рублей». Далее Сергей Шавров задал риторическим вопросом: «А почему в той же Швеции нет технической инвентаризации?». И сам же на него ответил: «Потому что в Швеции организации и люди сами определяют свое имущество и декларируют его в налоговой инспекции, при этом не стараясь кого-то обмануть, чтобы им не предъявили санкции. При этом никто не меряет там с точностью до сантиметра. Потому что налог, например, на 3-х комнатную квартиру площадью 200 кв. м и на однокомнатную квартиру площадью 50 кв. м., один и тот же. А за что там тогда надо платить? За второй туалет надо платить, за роскошь. Если два туалета, то тогда налоги существенно возрастают, если же один, то налоги взимаются по минимуму».

По мнению авторитетного эксперта, «чем меньше стоит переход права собственности на землю, тем лучше». Сергей Шавров при этом сослался на диссертационное исследование профессора Фернандоса Мендоса из Барселоны, который доказал, что «стоимость перехода права собственности на землю не должна превышать 5% от стоимости самого земельного участка. В тех странах, где эта пропорция соблюдается, люди имеют все шансы в итоге стать богатыми. Потому что тогда недвижимое имущество быстро перемещается к тем, кто лучше его использует. И это здорово».

Таким образом, подытожил Сергей Шавров, «ответ на этот вопрос – это совокупность мер. Одной мерой эту не решишь. Надо развивать ипотеку, надо делать реорганизацию прав, надо следить за тем, чтобы стоимость перехода прав не возрастала. Например, техническую инвентаризацию было бы не плохо подешевле сделать».

Резюмировал свой ответ Сергей Шавров следующими словами: «то есть здесь надо думать. Так просто богатым не станешь. Но вы абсолютно правильно сказали (обращение к другому участнику конференции к Владимиру Валетко. – примеч.), он же Эрнандо де Сото задал вопрос: почему эти богатые, а эти бедные. Он правильно говорит. Эти создали в свое время систему формального рынка, которая позволяет капитализировать вот это имущество, то что вложено в это имущество, и превращать это в деньги. И конечно, такое количество ипотечных сделок, которое есть у нас, – это не хорошо».

С утверждениями Сергея Шаврова, согласился другой известный экономист, эксперт в области экономики прав собственности, Владимир Валетко, который привел в подтверждение и усиление аргументации интересные данные из журнала «Дело». Оказывается, в Беларуси на одного человека приходится $2,5 тыс. финансовых активов, в то время как в США – $145 тыс., в то время как, например, недвижимости на одного человека в Беларуси приходится «только» в три раза меньше, чем в США (соответственно $17 тыс. и $54 тыс.).

В этой связи, Владимир Валетко, еще раз обратил внимание на проблему трансформации имущества в капитал как фактор экономического роста, поднятую перуанским экономистом Эрнандо де Сото.

По мнению В. Валетко, «в Беларуси деятельность ряда институтов, в частности Национального кадастрового агентства, позволила навести относительный порядок на формальном рынке не­движимости, в области регистрации недвижимости, ее оценки. Наде­жды необходимо связывать с вступлением силу законодательства об ипотеке. Однако механизм преобразования имущества в капитал в Беларуси не работает на полную мощность».

Как отметил белорусский ученый, «на Западе каждый земельный участок, каждое строение, каждая единица производственного оборудования отражены в документах, определяющих право собственности, которые зримым образом обо­значают место этих активов в общем процессе хозяйственной дея­тельности. Благодаря этому активы живут в двух параллельных мирах – материальном и правовом. Они обретают способность быть обеспе­чением кредитов. В  США важнейшим источником средств для финан­сирования нового бизнеса является кредит, выданный под залог жи­лья предпринимателя. Эти активы выступают связующим звеном кредитной истории их владельцев, они служат ответственным адресом для сборщиков долгов и налогов, на их основе создаются надежные и повсеместно действующие системы коммунального хозяйства, они представляют собой обеспечение производных ценных бумаг (скажем, облигаций, обеспеченных закладными), которые можно переучесть и продать на рынках вторичных ценных бумаг. Благодаря всему этому Запад впрыскивает жизнь в свои активы и делает их источником ново­го капитала».

В этой связи, по мнению В. Валетко, «в Беларуси также нужно подумать о более широком примене­нии имеющихся активов. Необходимо наладить процесс придания эконо­мическому потенциалу активов такой формы, которая бы допускала его использование для организации дополнительного производства». Потому что, «Там за границей, по мере становления системы собственности в странах Запада постепенно развилось множество механизмов, сде­лавших возможным производство капитала в невиданных прежде ко­личествах.  И сегодня люди там постоянно обращаются к использованию этих инст­рументов, не отдавая даже при этом себе отчета в том, что они служат по­рождению капитала».

«Создание условий для устойчивого экономического роста  невозможно без налаживания данных механизмов в Беларуси», резюмировал эксперт.

Автор: Ирина Ивантей

Источник: ЭКОНОМИКА.BY