Данный семинар проводился Институтом Восточноевропейских Исследований, который является организатором Экономических форумов в польском городе Крыница, а также Отделом содействия торговле и инвестициям Посольства Республики Польша в Беларуси. Принимающей стороной был – Минский столичный союз предпринимателей и работодателей (МССПиР). Вопросы для обсуждения были сформулированы членами белорусской делегации на последнем экономическом форуме в Крынице. После этого в Минск приехали польские специалисты – практики, ведущие докладчики по данной проблематике.

Советник и Консультант компании «J.Kotas» Яцек Котас выступил с основным докладом по проблеме инвестирования в сферу недвижимости на тему: «Девелоперские услуги. Инвестиционная деятельность».

Чтобы не упустить ничего важного и не нарушить логику изложения мыслей автора, предлагаем внимаю читателей стенограмму данного выступления Яцека Котаса:

Когда я учился в сельскохозяйственной академии, мои преподаватели говорили, что когда закончу, начну управлять государственной сельскохозяйственной недвижимостью. Первая моя работа явилась ликвидацией сельскохозяйственных колхозов. В 1991 году возникло сельскохозяйственное агентство государственного казначейства, которое занималось приватизацией государственной собственности в области сельского хозяйства. Можно сказать, что с начала 1990-х годов в Польше начались процессы приватизации и появление частных лиц и компаний, которые стали инвестировать в недвижимость.

Кто такой девелопер

Кто такой девелопер? Это лицо, которое на собственный риск, за собственные деньги и капитал вкладывает в развитие недвижимости, то есть в ее покупку или в ее наем. То лицо, которое строит дом с намерениями его продать уже является девелопером. В широком смысле этого слова речь идет о компаниях, которые вкладывают свои капиталовложения в недвижимость, которые строят, продают квартиры, торговые центры. Для того чтобы стать девелопером нужно выполнить некоторые условия: нужно располагать площадью, обладать знаниями. Девелопером можно стать, когда лицо обладает знаниями о потенциальных  клиентах и пользовании, и когда это лицо имеет собственный капитал или доступ к кредиту. Очевидно, что эта деятельность, как и любая другая, должна опираться на определенные идеи, на определенные замыслы. Существенно, чтобы человек, который занимается этой деятельностью, имел понятие, что действует он на собственные средства и на собственный риск.

Существует разделение между девелоперами. Первое, так называемый ландедевелопер, по-немецки «ланд» - это земля, тот, который инвестирует в земельный участок, почву, он же готовит проекты. Кто-то купит только земельный участок, то есть вложит свой капитал в почву, а затем станет девелопером, то есть. он сам разрабатывает или приобретает проект, получит разрешение от органов местного самоуправления, а затем будет продавать. Вот тот, кто занимается такой деятельностью называется девелопером.

Следует разделять – это квартирный девелопер или коммерческий девелопер. Квартирный девелопер – это тот человек, который строит квартиру с целью ее последующей продажи или сдачи в наем. Коммерческие девелоперы строят квартиры с целью прежде всего продажи и здесь идет речь о торговых центрах, офисах и промышленных  объектах.

Деятельность девелопера характеризуется двумя моментами: прежде всего популярность, открытость, приспособленность капитала и небольшой период времени для окупаемости капиталовложений. Также очень важны риски, которые каждый предприниматель должен принимать во внимание. Риски бывают макро- и микроэкономические, внутренние и внешние. И они касаются как самой фирмы, так и ее окружения. Прежде всего, риск связан с тем, что процесс действия на рынке недвижимости не является самостоятельным, он связан также с другими субъектами хозяйствования. Это риск, связанный с локализацией и назначением инвестиции, с месторасположением и с их целью, с их предназначением. И когда действительно все критерии, о которых говорилось, имеют место быть, тогда человек или компания состоится как девелопер. И девелопер – это тот, кто организовал техническую и финансово-оборотную вспомогательную сторону хозяйственного начинания.

Рентабельна ли девелоперская деятельность

Рентабельна ли эта деятельность, не смотря на ее риски и трудности? Да, рентабельна, иначе бы никто ей не занимался. Деятельность девелопера начинается с выбора месторасположения инвестиций и капиталовложений. Если император Наполеон говорил, что для войны нужны деньги, деньги, деньги, то в сфере недвижимости, на рынке недвижимости, главным показателем является место локализации, месторасположение капиталовложений.

Существуют  различные методы исследования и анализа, целью которого является, прежде всего, выявить, какая локализация будет популярна именно в будущем, так как процесс инвестирования длителен. Когда я учился в США, где занимался процессами недвижимости, то профессора говорили, что сейчас уже нет той ситуации, какая была на рынке недвижимости некогда в США. Ранее это было негативным явлением, а в настоящее время политические перемены фактически запретили такие подходы к рынку недвижимости. Итак, у инвестора имелась большая карта города и территории, где были разноцветные полоски, отметки. Эти пометки соответствовали расселению различных этнических групп. Там были черные полоски, желтые, красные, белые. Там, где преобладали черные отметки на карте, там недвижимость удешевлялась. Можно отказаться от такого подхода ныне, но можно заметить, что вряд ли все-таки отказались от такой практики, хотя и не признаются в этом. В Польше и Беларуси конечно нет такой расовой проблемы, но мы можем определить по плану города где находятся объекты коммунальной собственности, где выстроены апартаменты, где какие еще объекты.

В процессе инвестирования предпринимателю необходимо принять во внимание следующее: инвестиции связаны с тем, кому и за сколько, после вложения собственных средств или банковских средств, кредитных ресурсов, мы могли бы продать этот объект. Кому и за сколько – это альфа и омега.

В Польше большинство квартирных девелоперов строят квартиры на продажу. Но если речь идет о частных предпринимателях, то на практике не существует того, что квартиры строятся для того, чтобы сдать их в наем. Это происходит потому, что в течение последних 20 лет инвестирования в недвижимость на территории Польши, даже не смотря на то, что рынок недвижимости открыт для иностранцев, все еще не хватает квартир. Поэтому государство внесло такое предложение о существовании так называемых товариществ общественного строительства, где можно построить объекты, то есть они строят определенное количество квадратных метров, а затем можно снять это жилье, но наем происходит у товариществ общественного строительства. Правда эта практика, обещает польское правительство, будет скоро изменена. И вот эти квартиры, которые наняли у товариществ нельзя продать.

На Западе немножко другая ситуация, там возможны капиталовложения, в том числе и частные, не только для того, чтобы снять построенную квартиру, но и продать. Это обусловлено тем, что существуют культурные традиции и различное воспитание. К примеру, в Польше человек привязан к своему месту жительства, к своему городу или населенному пункту, а западные европейцы или американцы совершенно не привязаны к своему местожительству. Для американца местожительства означает место работы, где работает, там и живет. И, конечно, влияет на эти процессы то, как формируются цены и какое представление о формировании цен. Я подозреваю, что в Беларуси, так же как и в Польше, цена формируется так, что она более высокая в крупных городах, в крупных центрах, например, в таких как Минск. В Польше - это Краков, Гданьск, и цена значительно выше на те же квартиры, чем в городах с населением 10-20 тысяч жителей.

Каковы например цены на жилье? В Варшаве, например, в зависимости от городского района, это от 6-7 тысяч злотых до нескольких десятков тысяч злотых за квадратный метр. Это приблизительно $2-5 тыс. за метр квадратный. Средняя заработная плата в Польше чуть больше $1000 в месяц, но это речь идет о всей Польше, в Варшаве она более высокая.

Например, будучи предпринимателем и желая экспортировать недвижимость, для этого необходим капитал, знания и недвижимость. Такой предприниматель стоит перед дилеммой вкладывать в строительство и возникает вопрос, как и какое? К примеру, имея только капитал либо только знания, решились мы приобрести недвижимость и сделать там квартиру. Цены на земельный участок в Варшаве, если речь идет о центре города, около 4 тысяч долларов за квадратный метр. Чем дальше от центра, тем цены ниже. И не сама цена смущает, цены не могут быть барьерами, речь идет не о цене, а сколько можно в данном случае заработать. И в данном случае, если речь идет о недвижимости, то как здесь управиться, как хозяйствовать. Необходимо решить, что мы строим: модное двухэтажное здание или блочный 10-15-ти этажный дом. И все это переносится на цены, на те оплаты, которые инвестор хотел бы получить от потенциальных клиентов. Если мы купили 1 га земли и построили 2-3-х этажный дом или блочное здание, многоэтажный дом жилого характера тоже на 10 тыс. м квадратных, то цена 1 м квадратного земельного участка будет входить в стоимость этого жилья. Для девелоперов важно, чтобы доля цены земельного участка была как можно меньшей.

Несколько лет назад была одна из крупнейших спекулятивных сделок в Варшаве, когда испанские инвесторы купили земельный участок по цене $ 10 тысяч. за метр квадратный. Интересно, как они сейчас продадут эти земельные площади, включив их стоимость в квартиру. Они разработали проект, получили разрешение на высотное строительство, получилось, что дом очень высокий и тогда стоимость приобретенного земельного участка с $10 тыс. за квадрвтный метр  уменьшилась многократно в соответствии с делением на несколько сотен долларов.

Инвестиции в недвижимость – это риск, так как каждому иногда кажется, что это такой бизнес, который всегда гарантирует хорошую выручку, безопасность, но это далеко не так. Несколько лет тому назад польский рынок недвижимости имел крупные инвестиции и характеризовался крупными оборотами и главными инвесторами, которые вкладывали крупные капиталовложения, были испанцы. Если говорить о частных инвесторах, которые покупали десятки квартир в многоэтажном доме, то это были немцы, испанцы, ирландцы. И они иногда покупали целую секцию в многоэтажном доме. Данные инвесторы, когда покупали эти квартиры, руководствовались тем, что возврат капитала, выгода будет значительно больше, чем если бы они хранили деньги на своем банковском счете. Потому, что банки брали их деньги под небольшой процент, а, вкладывая в недвижимость на территории Польши, они получили больше 10% прибыли. Был своеобразный инвестиционный бум, инвестировали все фонды, инвестировали частные лица. И частные лица, юридические лица брали кредиты в банках, покупали квартиры, затем сдавали их в наем и от полученных денег оплачивали банковские проценты по кредиту.

Если говорить о том, что происходило в те дальние времена, когда люди покупали квартиры, тогда действительно было такое время, когда были такие планы, когда были такие люди готовые к такому типу капиталовложений. Они не были девелоперами в классическом понимании этого слова. Мы можем сказать, они были меньшими инвесторами, но не меньшими с точки зрения капиталовложений, капиталовложения иногда они вкладывали немалые. И оказалось, что когда они брали у банка кредит, то банки финансировали 110% стоимости недвижимости. Это происходило потому, что необходимо было оборудовать жилище. Те объекты, которые строились – это были фактически конструкции, стены, полы и потолки, а необходимо было оборудовать кухню, ванную, произвести отделку интерьера и т.д. И наступило такое время, когда все этому следовали, банки финансировали 110% стоимости недвижимости. И всем казалось и все говорили, что это выгодный бизнес. Но, как известно, цена формируется не только по желанию того, кто продает, а пропорционально в результате спроса и предложения. И случилось так, что спрос стал значительно уменьшаться и уменьшился, потому что люди не зарабатывали столько, чтобы покупать все дорожающие квартиры. В данной ситуации и к банкам, и к частным лицам наконец пришла правда, то есть они поняли очевидную правду, что все происходит совершенно не так и что нет какого-то приказа или какой-то закономерности, что недвижимость должна постоянно дорожать. И поэтому банки и люди пришли к такому выводу, но прежде всего банки повышали проценты и стоимость кредита, а для людей пришло время платить по кредитам и они стали думать, с каким минимальным ущербом им убежать от этого явления. И каждый стал перед выбором, то ли инвестиции должны быть долговременными и нужно ждать роста цен на недвижимость, то ли нужно сдать построенные квартиры по цене меньшей, чем банковский процент по кредиту и начинать платить кредит. В то время оплата недвижимости составляла $3-4 тыс. за м². В Польше эти процессы до сих пор не ликвидированы и продолжаются, и еще 3-4 года все будет продолжаться. Не существует того, что капиталовложения в недвижимость всегда принесут прибыль.

Стоимость метра квадратного жилья

Польша является членом Евросоюза и в Польше все должны помнить, что есть свободный приток капитала, людей и товаров. Игроки, действующие на рынке недвижимости должны четко понимать и считаться с тем, что цены на недвижимость, в том числе на квартиры, в Варшаве, Берлине, Лондоне, Мадриде, в каждом из этих городов уже установились. К примеру, если в Берлине 1 м² жилья стоит €5 тыс., то это не значит, что в Варшаве, хотя Польша и в Евросоюзе, будет стоить также €5 тысяч. Этого никак не будет, этого не произойдет, потому что разные условия, разные города, различные заработки, различный потенциал и в Варшаве все равно будет стоить 2, 3, 4 тыс. евро и не более и до берлинской цены уровень не дойдет.

Таким образом, те люди, кто решается покупать недвижимость, в том числе квартиру, они должны выбрать: стоит ли выделить на это собственные деньги или деньги, полученные по кредиту. Во втором случае дополнительно обслуживать кредит и нести дополнительные расходы, затраты на кредит. И с учетом того, что за несколько лет цена на недвижимость не возрастет, то здесь необходимо подумать, не лучше ли нанять, взять жилье в наем или объект другой недвижимости взять в наем. Но в данной ситуации такое решение принимается на основе расходов и цен. Для некоторых через 10 лет возникает проблема, стоит ли на эти 10 лет, когда должны окупиться капиталовложения, покупать недвижимость, иметь проблемы с собственностью, ремонтом, или же лучше переложить это на арендодателя. В данном случае я его нанимаю, и я с него требую. И многие решают, что лучше ежемесячно по $10-20 платить за квартиру, а деньги использовать в бизнесе, не вкладывая их в недвижимость, где фактически нет окупаемости капитала, поскольку инвесторы считают, что капитал должен окупиться в течение 8-12 лет, но 12 лет – это не то, что они хотели. Практически ожидаемая окупаемость 10 лет и так действуют больше частные девелоперы.

В крупных городах половина капиталовложений приходится на коммерческую недвижимость

Большинство из того, что было сказано, касается жилищного строительства, строительства квартир. Именно из-за недостатка квартир, по крайней мере в Польше, деятельность девелоперов сводится к строительству и продаже домов и квартир. Но в крупных городах девелоперские услуги напополам, половина на половину складываются из того, что часть девелоперов занимается квартирными вопросами, а другая часть занимается коммерческой деятельностью, то есть строит, продает и сдает в наем объекты недвижимости другого назначения, прежде всего, – для ведения хозяйственной, предпринимательской деятельности, торговли, офисов, складов и т.д.

В крупных городах ситуация складывается так, что там чаще создаются офисные центры, которые возникают чаще всего на базе старых заводов, которые затем уже покупает новый собственник и это типичная девелоперская деятельность. В данном случае старые помещения разрушаются и на их месте строятся новые, либо они очень значительно модернизируются, происходит капитальный ремонт и затем уже эти объекты предназначаются для нового типа услуг. И случается так на практике, что девелоперы  в процессе своих капиталовложений изменяют запланированное предназначение объекта. К  примеру, они имели намерения и имели проект строить офис, но оказалось, что на данной территории можно продать этот объект, как объект жилищного строительства. В этой ситуации девелопер очень быстро изменяет проект. Получает соответствующее разрешение, перестраивает объект, как жилой дом и затем продает эти квартиры.

Или случается наоборот, планировалось строить жилой дом, продавать квартиры, но данная часть города развивалась, возникли новые потребности в инфраструктуре, возникла потребность возвести на этой территории офисный центр и тогда девелопер отказывается от прежнего квартирного проекта, очень быстро переделывают все, перестраивают, возводят офисный объект и в данной ситуации уже офисы сдают в наем. Это происходит потому, что инвестор, вкладывает свои капиталы прежде всего имея ввиду окупаемость инвестиций, собственную прибыль. Потому, что необходимо планировать и учитывать при капиталовложении расходы на приобретение земельного участка, расходы по подготовке проекта, по подготовке всех документов, выполнение строительных работ. А также расходы по надзору, контролю, по продаже, по маркетингу продаж. Все это необходимо принять во внимание плюс к смете расходов прибавить банковские кредиты. Потому что большинство польских инвесторов инвестируют не за собственные деньги, а пользуясь банковскими кредитами. Вот тогда можно уже иметь проект, показать как это красиво выглядит и как это можно продать. Но когда есть проект можно показывать как это выглядит, как может быть изменено. А когда проект уже построен уже ничего не изменить, нельзя показать заказчику, что все может быть изменено по его желанию. Таким образом, большинство людей покупают объекты квартирной недвижимости в Польше.

Иногда бывает, что должно быть одно построено, а на деле строится совершенно другое. Но тем не менее данная ситуация купирует то, что процесс капиталовложения очень длительный и чаще всего покупатель приходит к девелоперу, а девелопер занимается так называемой предпродажей. То есть он показывает план, на этом плане видно и заказчик говорит, где он хотел бы иметь квартиру, какую, как она должна быть построена и при этом платит девелоперу 20-30% стоимости аванса. Далее уже расчеты происходят в следующем порядке: в целом финансируется данная инвестиция согласно с планом, пропорционально реализации капиталовложений. Когда оплата, допустим, идет тогда, когда возведен фундамент, когда идет уже техническая приемка, когда получено разрешение на эксплуатацию этого объекта. Так по частям заказчик платит, но к моменту получения ключей от квартиры он практически вносит 100% оплату.

Что касается коммерческой недвижимости, то есть офисы и торговые центры, то в данной ситуации инвестор заранее подыскивает арендаторов. Это как раз тот случай, когда девелоперы могут не иметь денег, не иметь недвижимости, но имеют необходимые знания или четкое знание круга потребителей, круга своих клиентов, которые могли бы взять этот объект недвижимости в наем. Часто на практике случается так, что девелоперы и инвесторы начинают проект и в процессе строительства они ищут и находят арендаторов и пользователей. И когда они их уже нашли, специальные инвестиционные фонды или банки выкупают этот проект, но уже вместе с договорами на аренду, на наем площадей в этом объекте. Очевидно, что такие договора заключаются как срочные договора, но это долговременные договора на длительный период аренды. Такие договора для банка, например, более важны, чем деньги.

Как рассчитать прибыльность, рентабельность, окупаемость капиталовложений в недвижимость

Каким же образом можно рассчитать прибыльность, рентабельность, окупаемость капиталовложений? Чаще всего этот расчет связан с расходами, во-первых, самой инвестиции, во-вторых содержания объекта, в третьих, выручки прихода от найма. Это фактически две стоимости, одна часть расходы и другая – приходы. И очень хорошо для девелопера, если они равны. Важно чтобы расходы не превышали прибыль. Каждый девелопер мечтает, чтобы выручка и приходы были выше затрат. Это достижимо для нового объекта, потому что там используются новые и новейшие технологии. Но хорошо, считает девелоперская компания, если расходы и выручка равны. Но надо сказать, что капиталовложения особенно в новые коммерческие объекты более длительны, чем вложения капитала в жилищное строительство, они превышают, как правило, 10-12 лет по своим срокам.

Прежде всего, когда идет продажа объекта недвижимости, то каждый предприниматель желает иметь как можно больше полезной, используемой площади, а не общей площади. В данной ситуации девелопер активно предлагает использовать земельные участки для строительства. Чаще всего они применяют высотное строительство, таким образом окупается приобретенная земля. И в то же время девелоперы в Польше не продают коридоры. Они продают только офисные помещения или квартирные комнаты и это очень влияет на качество строительства. Потому, что здания стоят очень близко друг от друга, когда строятся красивые здания, так как каждый стремится максимально использовать площади. Девелопер стремится максимально использовать земельный участок и как можно больше квадратных метров продать, а предприниматель стремится получить как можно больше полезной площади и как можно меньше общей площади.

Этапы финансирования строительства объектов недвижимости в Польше

Хотелось бы кратко осветить процессы инвестирования, капиталовложения, которые в действительности состоят из десятка этапов и кратко сказать о том, перед чем стоит предприниматель, желающий внести капиталовложение, какие вызовы его ожидают. В первую очередь речь идет о месторасположении, и в данной ситуации для инвестиций и капиталовложений необходимо выбрать место. Выбирая земельный участок необходимо исходить из реестра регистрации земельной площади. Затем в Польше большое значение имеет предназначение земельного участка. В Польше тоже существует земельный кадастр, но он называется «План территориального управления почвами». И сложность состоит в том, что большинство городов этого плана территориального управления не имеют, они находятся в постоянной разработке. В данной ситуации нельзя идти простой дорогой, поскольку если этот план есть, то там обозначено, что можно строить, как строить, какая территория после строительства данного объекта должна остаться свободной, какой высоты можно строить объект. А если такого плана нет, тогда нужно идти более длинным путем, то есть важно найти информацию о месте для капиталовложения и его предназначение, на какие цели предназначен данный земельный участок. Затем при отсутствии плана составляется заявка об условиях строительства, то есть заявление на строительство, с обозначением его условий. И когда подается такая заявка для того, чтобы получить затем условия, то при ее подготовке необходимо получить согласование от управления дорогами, от коммунальных служб, от служб по водоснабжению и т.д. А в некоторых случаях и от служб памятников культуры.

В случае когда подается только заявка и не требуется проект, то кроме этого еще такую заявку может сделать лицо, которое не является владельцем недвижимости. Такую заявку на условия строительства может подать любое заинтересованное лицо, которое даже не входит в инвестиционный процесс, не входит в процесс капиталовложения. А вот когда он уже получает все разрешения и условия строительства объекта, тогда он должен заняться поиском права на недвижимость либо на наем объекта. И только тогда, когда заинтересованное лицо или компания получили право на обладание недвижимостью, вот тогда они должны представить проект и получить разрешение на строительство. После завершения этих процедур необходимо составить заявление о начале инвестиционного процесса, о том, что начинаются строительные работы, сделать сообщение о начале строительства. Вот тогда уже начинается процесс стройки, то есть процесс реализации капиталовложений, процесс реализации инвестиций. Завершает процесс инвестирования получением очередного разрешения; это разрешение на эксплуатацию объекта, передачу в эксплуатацию. И весь процесс инвестиционного разрешения, согласованности  проекта и т.д. занимает 1,5-2 года. В это время капиталовложения должны быть завершены. Но если инвестиции более крупные, усложненные, то процесс занимает более длительное время. Но в течение 2-х лет инвестор должен закончить все эти предварительные работы и по истечении 2-х лет он уже ожидает возврата части вложен средств. Если он объект продает, то через 2 года средства его возвращаются, а если сдает в наем – возврат средств будет  более длительный. Так и банки ведут расчеты, опираясь на эти сроки.

Записали Дарья Сушкевич, Ирина Ивантей

Переводила с польского языка – Галина Ильящук

Источник: ЭКОНОМИКА.BY